Sergio Gutiérrez, experto en vivienda: «Así conseguí comprar una casa valorada en 120.000 euros por solo 70.000»
Puede parecer utópico, según está el mercado de la vivienda en España en este momento con subida imparable debido a la fuerte demanda y poca oferta, que se pueda comprar una casa o piso por debajo de su valor, incluso bastante por debajo. Sin embargo, Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario, asegura que es posible y la prueba es que él mismo lo ha hecho, comprando «un inmueble valorado en 120.000 euros por tan solo 70.000 euros». ¿Cómo lo ha hecho? No es cuestión de ser un ‘crack’ en esto ni un inversor, sino que cualquier comprador puede conseguirlo simplemente si no cometes un error muy común.
La clave es no buscar donde todo el mundo lo hace: en portales como Idealista o Fotocasa. Los anuncios se publican con cientos de interesados al instante y las llamadas se multiplican en minutos. Sin embargo, algunos profesionales insisten en que las verdaderas gangas nunca llegan a colgarse en internet. Ese es el caso de Sergio, inversor con años de experiencia, que ha popularizado una estrategia conocida como farming inmobiliario.
Según explica, el error de la mayoría de inversores novatos es pasar horas revisando portales generalistas. Para cuando aparece un piso con precio atractivo, ya hay 80 personas más detrás. La clave está en llegar antes, y eso solo ocurre construyendo una red de contactos que aporte información en tiempo real. «Pocos conocen el farming de inversores, un método que nos permite encontrar oportunidades únicas, sin competencia y a precios muy buenos», afirma Gutiérrez.
Cómo funciona el farming inmobiliario
La técnica consiste en detectar propiedades que están a punto de salir al mercado, pero cuyos dueños aún no han iniciado los trámites habituales. Para ello, los inversores trabajan en dos frentes:
Acciones físicas: visitas a barrios concretos, contacto con administradores de fincas, conserjes o técnicos que trabajan en viviendas (fontaneros, instaladores de alarmas, electricistas). Todos ellos pueden tener información de primera mano sobre propietarios que quieren vender rápido.
Acciones online: monitorización de listados previos, cruces de datos de herencias o embargos, y seguimiento de foros locales o anuncios en webs menos conocidas.
El objetivo es entrar en la negociación antes de que el inmueble llegue a los grandes portales, donde la competencia dispara el precio final.
El caso real de comprar un piso de 120.000 por 70.000 euros
El propio Gutiérrez ilustra cómo funciona este método con una de sus operaciones más rentables. A través de un colaborador que instalaba alarmas, supo de un propietario recién desahuciado que quería vender cuanto antes. El dueño estaba tan decidido a desprenderse de la vivienda que aceptó cerrar la venta en 70.000 euros, pese a que el valor de mercado superaba los 120.000. «Le informé de que estaba vendiendo por debajo del mercado, pero no le importaba. Quería dejar de ser propietario de inmediato. Si no era conmigo, tenía cita con otros interesados esa misma tarde. En tres días estábamos en el notario», recuerda.
Este ejemplo refleja la esencia del farming: rapidez y una red de contactos activa. Sin estas dos condiciones, es imposible cerrar operaciones de este tipo.
Eso sí, el experto deja claro que esto no es lo habitual ni vas a encontrar oportunidades así todos los días ni hay un método que te garantiza ingresos rápidos y constantes. «Con todos los sistemas que manejo se pueden conseguir unas seis oportunidades al año. Que, igualmente, está muy bien», subraya.
Esto significa que, aunque el farming no multiplique las operaciones, sí permite que cada inversión tenga un margen de beneficio mucho mayor que en una compra estándar.
Ventajas y riesgos de esta estrategia
El farming inmobiliario ofrece ventajas evidentes frente a la búsqueda tradicional, sobre todo una menor competencia si llegas antes que la masa de interesados, consiguiendo descuentos reales que en muchos casos implica negociar precios un 30% o 40% por debajo del mercado. Además, encuentras oportunidades únicas que suelen provenir de herencias, embargos o propietarios cansados de alquilar que desean liquidez inmediata.
Pero también hay riesgos a considerar, como la alta exigencia de tiempo, ya que mantener la red de contactos activa requiere constancia y dedicación diaria, y contar con capital disponible, porque estas operaciones suelen cerrarse rápido, por lo que hay que contar con liquidez inmediata. Además, ten en cuenta el riesgo de que algún piso esconda vicios ocultos o deudas, con lo que la selección rigurosa debe de ser la primera clave.
Idealista o Fotocasa siguen siendo útiles para conocer precios de mercado y tendencias. De hecho, la propia Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) señala que los portales ayudan a fijar referencias realistas para compradores y vendedores. Pero como recalca Gutiérrez, la verdadera ventaja competitiva está en trabajar el terreno, al estilo de un agricultor que cultiva antes de la cosecha.
Aunque en España esta estrategia todavía no está muy extendida, en mercados como EEUU se ha profesionalizado. Allí, el real estate farming es una técnica habitual entre inversores y agentes, que incluso utilizan campañas de buzoneo o presencia continua en un barrio concreto para captar propietarios antes de que publiquen anuncios.
